Jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera przed wpłatą pierwszej raty

Rachunek powierniczy dewelopera sprawdzisz w kwadrans i bez kosztów: porównaj bank i rodzaj rachunku z prospektu informacyjnego z numerem w umowie, a potem potwierdź w banku, że to mieszkaniowy rachunek powierniczy tej konkretnej inwestycji i tej spółki. Sam rachunek to jednak połowa sprawdzenia. Druga połowa to spółka, na którą jest prowadzony, bo to ona dostaje pieniądze po każdym etapie i płaci z nich wykonawcom.

Ten poradnik jest dla osoby, która ma termin umowy rezerwacyjnej albo deweloperskiej i za chwilę wyśle pierwszy przelew. Pełną listę kontrolną przed kupnem mieszkania, z księgą wieczystą i pozwoleniem na budowę, opisujemy na stronie sprawdzenie dewelopera przed podpisaniem umowy.

Gdzie znaleźć numer rachunku powierniczego dewelopera

Informacje o rachunku są w dwóch dokumentach i powinny się w nich zgadzać.

• Prospekt informacyjny. Deweloper musi go wręczyć bezpłatnie przed umową rezerwacyjną albo deweloperską. Znajdziesz w nim nazwę banku, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy, i jego rodzaj: otwarty albo zamknięty.
• Umowa deweloperska. Zawiera numer rachunku, na który wpłacasz, oraz harmonogram wpłat powiązany z etapami budowy. Przy otwartym rachunku harmonogram mówi też, po którym etapie bank wypłaci deweloperowi pieniądze.

Wiele banków nadaje każdemu nabywcy osobny numer, który technicznie jest subkontem rachunku powierniczego. Dlatego Twój numer może się różnić od numeru, który podał znajomy kupujący w tej samej inwestycji. To normalne. Nienormalne jest, gdy numer w umowie wskazuje inny bank niż prospekt.

Jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera krok po kroku

1. Spisz z prospektu nazwę banku, rodzaj rachunku i nazwę inwestycji. Zapisz też nazwę, NIP i KRS spółki, która sprzedaje lokal.
2. Porównaj to z umową deweloperską. Nazwa banku, inwestycja i strona umowy mają być te same co w prospekcie. Numer rachunku zapisz z umowy, nie z maila.
3. Zadzwoń na infolinię banku z prospektu. Zapytaj, czy numer jest mieszkaniowym rachunkiem powierniczym prowadzonym dla tego przedsięwzięcia deweloperskiego i dla tej spółki. Bank nie ujawni salda ani wpłat innych osób, ale charakter rachunku zwykle potwierdzi.
4. Sprawdź numer z umowy w banku przy pierwszym przelewie. Przy przelewie na rachunek powierniczy aplikacja banku często pokazuje nazwę odbiorcy. Jeśli zamiast banku albo spółki dewelopera pojawia się inna firma, wstrzymaj przelew.
5. Sprawdź spółkę, na którą prowadzony jest rachunek. Wpisz jej NIP w wyszukiwarkę DlugiInfo na górze strony. Zobaczysz, czy wierzyciele, najczęściej podwykonawcy, pokazali jej niezapłacone faktury, oraz jej status w rejestrach.

Zapisz wszystko z datą: zrzut prospektu, numer z umowy, godzinę rozmowy z bankiem. Przyda się, gdyby za rok trzeba było wykazać, gdzie i na jakiej podstawie płaciłeś.

Rachunek otwarty czy zamknięty i co to zmienia dla Ciebie

Rodzaju rachunku nie wybierasz, decyduje o nim deweloper przy umowie z bankiem. Otwarty rachunek nie jest powodem do rezygnacji z mieszkania. Jest za to powodem, żeby dokładniej sprawdzić spółkę, bo pieniądze wypłacone po etapie trafiają do niej i z nich płaci wykonawcom i dostawcom materiałów.

Co rachunek powierniczy chroni, a czego nie

Mieszkaniowy rachunek powierniczy razem z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym, który od 1 lipca 2022 roku prowadzi Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, chroni Twoje wpłaty na wypadek upadłości dewelopera albo banku i w części przypadków odstąpienia od umowy. To dużo, ale nie wszystko.

• pieniądze wpłacone poza rachunkiem. Dopłata „za zmiany lokatorskie”, „za miejsce w garażu” albo „za szybszy odbiór” przelana na zwykłe konto spółki nie ma tej samej ochrony,
• opóźnienia. Rachunek nie przyspieszy budowy, gdy deweloper ma zatory płatnicze i ekipy schodzą z placu. Wtedy zostają kary umowne i odstąpienie od umowy,
• jakość wykonania. Usterki zgłaszasz przy odbiorze i z rękojmi, rachunek nie ma z tym związku,
• kłopoty finansowe przed upadłością. Spółka, która nie płaci podwykonawcom, może ciągnąć budowę miesiącami, zanim ktokolwiek złoży wniosek o upadłość.

Właśnie ten ostatni punkt jest powodem, dla którego warto sprawdzić długi spółki celowej przed pierwszą wpłatą. Niezapłacone faktury wykonawców zwykle pojawiają się wcześniej niż opóźnienia widoczne na budowie.

Sygnały ostrzegawcze przy rachunku powierniczym

• prośba o przelew opłaty rezerwacyjnej na zwykłe konto. Od lipca 2022 roku opłata rezerwacyjna, do 1% ceny, trafia na rachunek powierniczy,
• numer rachunku przysłany mailem albo SMS-em, inny niż w umowie. To także klasyczny schemat oszustwa z podszyciem się pod dewelopera. Płać tylko na numer z umowy i potwierdź go telefonicznie w banku,
• bank w umowie inny niż w prospekcie bez aneksu do prospektu i wyjaśnienia na piśmie,
• rachunek prowadzony na inną spółkę niż strona umowy. Spółka z grupy to nie to samo co spółka, która sprzedaje Ci lokal,
• harmonogram, w którym duża część ceny przypada na pierwszy etap, zanim na działce cokolwiek stanie.

Jak sprawdzić spółkę, na którą prowadzony jest rachunek

Rachunek mówi, gdzie są Twoje pieniądze. Spółka mówi, czy budowa ma z czego iść dalej. Sprawdzisz ją w trzech miejscach:

• profil spółki w DlugiInfo. Wpisz NIP w wyszukiwarkę. Zobaczysz długi pokazane przez wierzycieli, komentarze kontrahentów i status w rejestrach. Jak sprawdzić długi firmy szerzej, opisujemy w poradniku jak sprawdzić czy firma ma długi,
• odpis pełny z KRS i sprawozdanie finansowe. Co czytać w odpisie spółki celowej i komplementariusza, krok po kroku pokazuje poradnik jak sprawdzić dewelopera w KRS,
• Krajowy Rejestr Zadłużonych. Postępowanie restrukturyzacyjne albo upadłościowe spółki, komplementariusza albo spółki matki to powód, żeby wstrzymać wpłaty i porozmawiać z prawnikiem.

Gdy profil spółki pokazuje aktywny dług, poproś dewelopera o pisemne wyjaśnienie, zanim wpłacisz kolejną ratę. Szczegóły długu, czyli kwotę, wierzyciela i dokumenty, udostępniamy zweryfikowanej firmie, na przykład doradcy kredytowemu albo pośrednikowi, po wniosku o szczegóły.

Najczęstsze błędy przy sprawdzaniu rachunku powierniczego

• sprawdzenie rachunku bez sprawdzenia spółki. Poprawny rachunek przy spółce, która nie płaci wykonawcom, nie uchroni Cię przed dwuletnim opóźnieniem,
• numer przepisany z maila zamiast z umowy. Przelew na podmieniony numer trudno odzyskać,
• pominięcie dopłat poza harmonogramem. Każda kwota, którą płacisz deweloperowi, powinna mieć wskazany rachunek i podstawę w umowie albo aneksie,
• sprawdzenie raz, na początku. Budowa trwa zwykle półtora do dwóch lat. Przed każdą dużą ratą warto spojrzeć na profil spółki jeszcze raz.

Zacznij od tego, co zajmuje najmniej czasu: wpisz NIP spółki z prospektu w wyszukiwarkę DlugiInfo. Jeśli profil jest czysty, a bank potwierdził rachunek, możesz spokojnie umawiać notariusza.