Jak sprawdzić dewelopera w KRS przed kupnem mieszkania

Dewelopera sprawdzisz w KRS bezpłatnie w kwadrans: wpisz numer KRS albo NIP spółki z prospektu informacyjnego w wyszukiwarce Ministerstwa Sprawiedliwości, pobierz odpis pełny i ostatnie sprawozdanie finansowe. Patrz na datę rejestracji, kapitał, wspólników, komplementariusza, zarząd, wpisy o zaległościach, likwidacji, upadłości i restrukturyzacji. KRS nie pokaże jednak niezapłaconych faktur wobec wykonawców, więc to tylko część sprawdzenia.

Ten poradnik jest dla osoby, która ma przed sobą prospekt informacyjny i termin umowy rezerwacyjnej albo deweloperskiej. Pełną listę kontrolną, razem z księgą wieczystą, pozwoleniem na budowę i rachunkiem powierniczym, opisujemy na stronie sprawdzenie dewelopera przed podpisaniem umowy. Tutaj skupiamy się na rejestrze spółki i na tym, jak czytać odpis.

Którą spółkę sprawdzić w KRS

Zanim cokolwiek wpiszesz w wyszukiwarkę, ustal, kto podpisze z Tobą umowę. Deweloperzy zwykle budują każdą inwestycję przez osobną spółkę celową. Nazwa marki z reklam i nazwa strony umowy często się różnią, na przykład „Osiedle Zielone spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.” zamiast nazwy grupy.

Dane tej spółki, w tym numer KRS i NIP, znajdziesz w prospekcie informacyjnym. Deweloper musi Ci go wręczyć bezpłatnie przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej albo deweloperskiej. Jeśli spółka jest komandytowa, zapisz też dane komplementariusza, czyli spółki, która odpowiada za jej zobowiązania całym swoim majątkiem. Komplementariusza sprawdzasz w KRS osobno, tak samo jak spółkę celową.

Jak pobrać odpis z KRS krok po kroku

1. Otwórz wyszukiwarkę podmiotów w serwisie eKRS Ministerstwa Sprawiedliwości.
2. Wybierz rejestr przedsiębiorców i wpisz numer KRS. Jeśli go nie masz, wyszukaj po NIP albo REGON.
3. Na karcie spółki kliknij pobranie odpisu i wybierz odpis pełny w formacie PDF.
4. Na tej samej karcie otwórz listę dokumentów finansowych i pobierz ostatnie sprawozdanie.
5. Powtórz to samo dla komplementariusza, jeśli spółka celowa jest komandytowa.

Odpis pobrany przez internet jest bezpłatny i ma moc dokumentu urzędowego. Zapisz pliki z datą pobrania. Przydadzą się, jeśli za rok będziesz chciał wykazać, co było wiadomo w dniu podpisania umowy.

Co czytać w odpisie z KRS dewelopera

Odpis ma sześć działów. Dla kupującego mieszkanie liczą się głównie cztery z nich.

Pusta rubryka w dziale czwartym nie znaczy, że spółka nie ma długów. Od grudnia 2021 roku informacje o upadłości, restrukturyzacji i bezskutecznej egzekucji trafiają do Krajowego Rejestru Zadłużonych, a zwykłe zaległości wobec wykonawców i dostawców nie trafiają do żadnego rejestru sądowego, dopóki ktoś nie pójdzie do sądu.

Jak czytać kapitał i datę rejestracji spółki celowej

Niski kapitał zakładowy spółki celowej, na przykład 5 000 zł, jest w branży normą i sam w sobie nie świadczy o kłopotach. Spółka celowa finansuje budowę wpłatami nabywców z rachunku powierniczego i kredytem bankowym, a nie kapitałem. Ważniejsze jest, kto za nią stoi: czy komplementariuszem albo wspólnikiem jest spółka z grupy, która oddała już kilka inwestycji, i czy ta spółka sama ma czysty odpis.

Z datą rejestracji jest podobnie. Świeża spółka celowa to standard przy nowej inwestycji. Niepokojące jest dopiero połączenie kilku sygnałów: nowa spółka, nowy wspólnik bez historii w branży, zmiana zarządu tuż przed startem sprzedaży i brak oddanych inwestycji grupy.

Sprawozdanie finansowe dewelopera w Repozytorium Dokumentów Finansowych

Spółki wpisane do KRS składają roczne sprawozdania finansowe do Repozytorium Dokumentów Finansowych. Pobierzesz je bezpłatnie z karty spółki w tym samym serwisie co odpis. Sprawdź trzy rzeczy:

• czy sprawozdanie w ogóle jest. Spółka, która od dwóch lat nie złożyła sprawozdania, łamie obowiązek ustawowy i to jest sygnał ostrzegawczy,
• zobowiązania krótkoterminowe wobec dostawców. Szybki wzrost tej pozycji przy wolno rosnącej budowie może oznaczać zatory płatnicze wobec wykonawców,
• wynik grupy. Spółka celowa przed sprzedażą lokali zwykle ma stratę, to normalne. Patrz raczej na wynik komplementariusza albo spółki matki z oddanymi inwestycjami.

Pamiętaj o opóźnieniu. Sprawozdanie zatwierdza się do sześciu miesięcy po końcu roku obrotowego i składa w ciągu kolejnych 15 dni, więc najnowsze liczby mogą mieć nawet półtora roku. To dobry obraz trendu, ale słaby obraz dnia dzisiejszego.

Czego KRS nie pokaże i gdzie to sprawdzić

Najczęstszy sygnał kłopotów dewelopera to nie wpis w KRS, tylko niezapłacone faktury podwykonawców i dostawców materiałów. Ekipy schodzą z budowy, a dopiero po miesiącach sprawa trafia do sądu i do rejestrów. Dlatego obok odpisu sprawdź:

• profil spółki celowej w DlugiInfo. Wpisz NIP w wyszukiwarkę na górze strony. Zobaczysz, czy wierzyciele pokazali jej niezapłacone faktury, komentarze kontrahentów i status w rejestrach, bez konta. Zrób to samo dla komplementariusza,
• Krajowy Rejestr Zadłużonych. Wyszukaj spółkę, komplementariusza i spółkę matkę po nazwie albo KRS. Postępowanie restrukturyzacyjne w innej spółce z grupy to także informacja dla Ciebie,
• decyzje UOKiK. W wyszukiwarce decyzji urzędu sprawdź, czy grupa nie stosowała w umowach niedozwolonych postanowień.

Szerzej o tym, co pokazują rejestry publiczne, a czego nie, piszemy w poradniku jak sprawdzić czy firma ma długi. Jeśli rozważasz płatny raport z biura informacji gospodarczej, porównanie biur znajdziesz w tekście raport o firmie z KRD, BIG InfoMonitor czy ERIF.

Co zrobić, gdy w KRS albo na profilu coś Cię zaniepokoi

Jeden niepokojący sygnał nie musi oznaczać, że trzeba rezygnować z mieszkania. Zrób trzy rzeczy, zanim zapłacisz opłatę rezerwacyjną:

1. Poproś dewelopera o pisemne wyjaśnienie. Dotyczy to wpisu w dziale czwartym albo szóstym, braku sprawozdania i aktywnego długu na profilu spółki. Rzetelny deweloper odpowie konkretnie i z dokumentami.
2. Sprawdź, gdzie trafią Twoje pieniądze. Wpłaty mają iść wyłącznie na mieszkaniowy rachunek powierniczy wskazany w prospekcie i umowie. Od lipca 2022 roku chroni je dodatkowo Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, ale tylko wpłaty na ten rachunek.
3. Pokaż odpis i wyjaśnienia prawnikowi. Przy wpisie o restrukturyzacji albo upadłości w grupie konsultacja przed podpisem kosztuje ułamek tego, co ryzykujesz.

Najczęstsze błędy przy sprawdzaniu dewelopera w KRS

• Sprawdzenie marki zamiast spółki z umowy. Czysty odpis spółki matki nic nie mówi o spółce celowej, która przyjmuje Twoje wpłaty.
• Odpis aktualny zamiast pełnego. Bez historii nie zobaczysz zmian zarządu i wspólników tuż przed startem sprzedaży.
• Pominięcie komplementariusza. To on odpowiada za zobowiązania spółki komandytowej.
• Traktowanie pustego działu czwartego jak dowodu braku długów. Zaległości wobec wykonawców nie trafiają do KRS.
• Sprawdzenie raz, rok przed odbiorem. Wróć do odpisu i profilu spółki przed każdą większą ratą i przed aktem przeniesienia własności.

Zacznij od wpisania NIP spółki celowej w wyszukiwarkę DlugiInfo. Jeśli profil i odpis wyglądają dobrze, przejdź do pełnej listy na stronie sprawdzenie dewelopera przed podpisaniem umowy: księga wieczysta, pozwolenie na budowę i rachunek powierniczy.