Sprawdzenie dewelopera przed podpisaniem umowy i kupnem mieszkania
Wpisz NIP spółki z prospektu informacyjnego. Zobaczysz, czy wierzyciele, na przykład podwykonawcy, pokazali jej niezapłacone faktury, i jaki ma status w rejestrach. Resztę sprawdzisz według listy poniżej, zanim wpłacisz pierwszą ratę.
W skrócie
Dewelopera sprawdzasz w dwóch warstwach. Pierwsza to spółka, która podpisze umowę: jej długi wobec podwykonawców, odpis z KRS, Krajowy Rejestr Zadłużonych i sprawozdanie finansowe. Druga to inwestycja: księga wieczysta działki, pozwolenie na budowę i mieszkaniowy rachunek powierniczy. Całość zajmuje około 30 minut i robisz ją przed umową rezerwacyjną, nie u notariusza.
1%
najwyższa opłata rezerwacyjna od ceny
7
źródeł na liście kontrolnej
30 min
na pełne sprawdzenie
Sprawdzasz spółkę z umowy, nie markę z billboardu
Większość deweloperów buduje każdą inwestycję przez osobną spółkę celową, często komandytową albo z ograniczoną odpowiedzialnością. Marka z reklam może mieć kilkanaście oddanych osiedli, a spółka, z którą podpiszesz umowę deweloperską, może istnieć od pół roku i mieć minimalny kapitał.
To nie jest od razu powód do rezygnacji, bo tak wygląda standard branży. To jednak ta spółka odpowiada wobec Ciebie, prowadzi rachunek powierniczy i płaci wykonawcom. Jej dane znajdziesz w prospekcie informacyjnym, który deweloper musi Ci wręczyć bezpłatnie przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej albo deweloperskiej.
Sprawdź więc dwie rzeczy osobno: historię grupy (oddane inwestycje, terminy, opinie mieszkańców) i kondycję spółki celowej (długi, rejestry, finanse). Dobra marka nie zastąpi sprawdzenia spółki, a czysta spółka celowa niewiele mówi bez historii grupy.
Spółka celowa po NIP
Nazwa, NIP i KRS z prospektu. Na profilu widzisz długi pokazane przez wierzycieli i status w rejestrach.
Niezapłaceni podwykonawcy
Faktury wykonawców i dostawców materiałów, których spółka nie płaci, to często pierwszy sygnał kłopotów z finansowaniem.
Upadłość i restrukturyzacja
Krajowy Rejestr Zadłużonych pokazuje postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne spółki oraz grupy.
Sprawozdanie finansowe
Bilans i rachunek zysków i strat spółki pobierzesz bezpłatnie z Repozytorium Dokumentów Finansowych.
Jak sprawdzić dewelopera przed podpisaniem umowy w czterech krokach
Zrób to przed umową rezerwacyjną. U notariusza zostaje już tylko porównanie aktu z tym, co sprawdziłeś wcześniej.
-
1
Spółka z prospektu
Z prospektu informacyjnego spisujesz nazwę, NIP i KRS spółki, która podpisze umowę. Zwykle to spółka celowa, a nie marka z reklam.
-
2
Długi i rejestry po NIP
Wpisujesz NIP w wyszukiwarkę DlugiInfo: długi pokazane przez wierzycieli, komentarze kontrahentów i status w rejestrach na jednym profilu.
-
3
KRS, KRZ i finanse
Pobierasz odpis z KRS, sprawdzasz Krajowy Rejestr Zadłużonych i ostatnie sprawozdanie finansowe w Repozytorium Dokumentów Finansowych.
-
4
Działka i pieniądze
Porównujesz księgę wieczystą działki, pozwolenie na budowę i rachunek powierniczy z tym, co deweloper wpisał w prospekcie.
Co sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera
Księga wieczysta działki
Numer znajdziesz w prospekcie. W dziale drugim sprawdź, czy właścicielem albo użytkownikiem wieczystym jest spółka z umowy, a w dziale czwartym, czy bank finansujący budowę ma hipotekę. Jeśli ma, prospekt powinien zawierać zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie Twojego lokalu.
Pozwolenie na budowę
Numer i datę decyzji porównaj z rejestrem wniosków, decyzji i zgłoszeń Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego albo ze starostwem. Decyzja ma być ostateczna i wydana na spółkę, która sprzedaje mieszkanie.
Mieszkaniowy rachunek powierniczy
Bank, numer i rodzaj rachunku (otwarty albo zamknięty) są w prospekcie i w umowie. Rachunek ma dotyczyć tej inwestycji. Wpłaty robisz tylko na niego.
Decyzje UOKiK i opinie mieszkańców
W wyszukiwarce decyzji UOKiK sprawdź, czy grupa nie stosowała niedozwolonych klauzul. Opinie mieszkańców poprzednich osiedli powiedzą, jak deweloper usuwa usterki.
Jak potwierdzić numer rachunku w banku i czym różni się rachunek otwarty od zamkniętego, opisujemy w poradniku jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera.
Gdzie sprawdzić dewelopera i co pokazuje każde źródło
Żadne źródło nie odpowiada na wszystko. Ta tabela pomaga nie szukać informacji tam, gdzie jej nie będzie.
| Źródło | Co pokazuje | Czego nie pokaże | Koszt |
|---|---|---|---|
| Profil spółki w DlugiInfo | Długi pokazane przez wierzycieli, komentarze kontrahentów, status w rejestrach | Długów, których nikt nie zgłosił | Bezpłatnie, bez konta |
| Odpis z KRS | Wspólnicy, kapitał, zarząd, zaległości, likwidacja, upadłość | Bieżących problemów z płatnościami | Bezpłatnie |
| Krajowy Rejestr Zadłużonych | Upadłość, restrukturyzacja, bezskuteczna egzekucja | Długów, które nie trafiły do sądu ani komornika | Bezpłatnie |
| Repozytorium Dokumentów Finansowych | Bilans, wynik, zobowiązania na koniec roku | Zmian po dniu bilansowym | Bezpłatnie |
| Księga wieczysta | Właściciel działki, hipoteka banku, roszczenia | Kondycji finansowej spółki | Bezpłatnie online |
| Raport z biura informacji gospodarczej | Długi zgłoszone do tego jednego biura | Wpisów w innych biurach | Płatny raport |
Jak czytać odpis i na które rubryki patrzeć, opisujemy krok po kroku w poradniku jak sprawdzić dewelopera w KRS. Porównanie płatnych raportów z biur znajdziesz w tekście raport o firmie z KRD, BIG InfoMonitor czy ERIF.
Sygnały, przy których warto wstrzymać wpłatę
Aktywny dług na profilu spółki
Wierzyciel, często wykonawca albo dostawca, pokazał niezapłaconą fakturę. Zapytaj dewelopera o wyjaśnienie na piśmie.
Prośba o wpłatę poza rachunkiem
Opłata „za zmiany lokatorskie” albo „zaliczka” na zwykłe konto spółki nie jest chroniona jak wpłata na rachunek powierniczy.
Opłata rezerwacyjna powyżej 1%
Ustawa ogranicza ją do 1% ceny mieszkania. Wyższa kwota przy rezerwacji to sygnał, że deweloper nie stosuje się do przepisów.
Brak prospektu albo jego braki
Deweloper musi wręczyć prospekt przed umową. Odmowa albo prospekt bez numeru księgi i pozwolenia to powód do ostrożności.
Hipoteka bez zgody banku
Hipoteka banku na działce jest normalna, ale bez zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu ryzykujesz przy odbiorze.
Wpis o restrukturyzacji
Postępowanie restrukturyzacyjne spółki albo innej spółki z grupy w Krajowym Rejestrze Zadłużonych wymaga rozmowy z prawnikiem przed podpisem.
Gdy profil spółki pokazuje aktywny dług, poproś dewelopera o pisemne wyjaśnienie przed rezerwacją. Kwotę, wierzyciela i dokumenty udostępniamy zweryfikowanej firmie, na przykład pośrednikowi albo doradcy kredytowemu, po wniosku o szczegóły złożonym bez zakładania konta. Każde udostępnienie szczegółów zapisujemy.
Dla kogo jest sprawdzenie dewelopera
Kupujący pierwsze mieszkanie
Wpłacasz oszczędności i kredyt w ratach przez dwa lata budowy. Sprawdzenie przed rezerwacją kosztuje pół godziny.
Inwestor kupujący lokal na wynajem
Kupujesz kilka lokali od jednego dewelopera albo lokal użytkowy, który nie zawsze jest objęty tą samą ochroną co mieszkanie.
Doradca kredytowy i pośrednik
Sprawdzasz dewelopera, zanim polecisz inwestycję klientowi. Wydruk profilu z datą trafia do akt sprawy.
Pytania o sprawdzenie dewelopera
01 Jak sprawdzić dewelopera przed podpisaniem umowy?
Ustal z prospektu informacyjnego NIP i KRS spółki, która podpisze umowę, i sprawdź ją po NIP: długi pokazane przez wierzycieli, odpis z KRS, Krajowy Rejestr Zadłużonych i sprawozdania finansowe. Potem porównaj księgę wieczystą działki, pozwolenie na budowę i rachunek powierniczy z tym, co deweloper wpisał w prospekcie.
02 Jak sprawdzić dewelopera w KRS?
Wyszukaj spółkę po numerze KRS albo NIP w wyszukiwarce Ministerstwa Sprawiedliwości i pobierz bezpłatny aktualny odpis. Zwróć uwagę na datę rejestracji, wysokość kapitału, wspólników, dział z informacjami o zaległościach oraz wpisy o likwidacji, upadłości albo restrukturyzacji. W tym samym serwisie znajdziesz sprawozdania finansowe spółki.
03 Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera?
Wiarygodność dewelopera oceniasz po trzech rzeczach: czy spółka płaci podwykonawcom i dostawcom, czy ma za sobą oddane inwestycje i czy dokumenty inwestycji są spójne. Długi wobec wykonawców często pojawiają się wcześniej niż opóźnienia na budowie, dlatego sprawdź profil spółki po NIP i komentarze jej kontrahentów.
04 Jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera?
Numer mieszkaniowego rachunku powierniczego i nazwa banku są w prospekcie informacyjnym i w umowie deweloperskiej. Upewnij się, że rachunek jest prowadzony dla tej konkretnej inwestycji i na spółkę, z którą podpisujesz umowę, a w razie wątpliwości zadzwoń do banku. Wpłaty rób wyłącznie na ten rachunek, nigdy na zwykłe konto spółki.
05 Jak sprawdzić pozwolenie na budowę dewelopera?
Numer i datę pozwolenia na budowę deweloper podaje w prospekcie informacyjnym. Decyzję sprawdzisz w starostwie albo w urzędzie miasta na prawach powiatu, a jej ślad znajdziesz w rejestrze wniosków, decyzji i zgłoszeń prowadzonym przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Sprawdź, czy decyzja jest ostateczna i czy wydano ją na spółkę, która sprzedaje mieszkanie.
06 Czy rachunek powierniczy chroni przed upadłością dewelopera?
W dużej mierze tak. Pieniądze na mieszkaniowym rachunku powierniczym nie wchodzą do masy upadłości, a od lipca 2022 roku wpłaty nabywców dodatkowo zabezpiecza Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ochrona nie obejmuje jednak opóźnień, wad wykonania ani pieniędzy wpłaconych poza rachunkiem powierniczym.
Powiązane strony
Sprawdź spółkę dewelopera przed rezerwacją
Wpisz NIP z prospektu informacyjnego. Długi i status w rejestrach zobaczysz od razu, bez konta.