Weryfikacja najemcy lokalu użytkowego i sprawdzenie firmy najemcy przed umową
Wpisz NIP firmy, która chce wynająć Twój lokal. Zobaczysz, czy wierzyciele pokazali jej niezapłacone faktury i jaki ma status w rejestrach, zanim oddasz klucze i zgodzisz się na adaptację.
W skrócie
Najemcę lokalu użytkowego sprawdzasz po NIP firmy, zanim podpiszesz umowę: czy ma długi wobec innych wierzycieli, od kiedy działa, czy nie toczy się wobec niej upadłość i kto może ją reprezentować. Od wyniku zależy, jakiej kaucji i jakich zabezpieczeń zażądasz. Całe sprawdzenie zajmuje kilkanaście minut, a niepłacący najemca potrafi zablokować lokal na wiele miesięcy.
2
pełne okresy zaległości do wypowiedzenia
1 mies.
dodatkowy termin po upomnieniu
art. 670
zastaw na rzeczach najemcy
Przy lokalu użytkowym sprawdzasz firmę, nie sympatycznego rozmówcę
Lokal ogląda zwykle właściciel albo menedżer, ale umowę podpisuje spółka albo jednoosobowa działalność. To ona płaci czynsz i to jej majątek będzie celem egzekucji, jeśli przestanie płacić. Osobiście za długi spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nikt nie odpowiada, chyba że podpisał poręczenie.
Przy najmie lokalu użytkowego nie działają też narzędzia znane z najmu mieszkań. Nie ma najmu okazjonalnego, a przepisy o kaucji z ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczą lokali mieszkalnych. Zabezpieczenie ustalasz sam w umowie, więc dobrze, żeby wynikało z faktów o najemcy, a nie z przeczucia.
Najczęstszy scenariusz strat wygląda podobnie: firma bierze lokal, robi tanią adaptację, płaci dwa, trzy miesiące, potem przestaje. Ma już zaległości u dostawców i w urzędzie skarbowym, tylko nikt ich wcześniej nie sprawdził.
Długi po NIP
Niezapłacone faktury, które pokazali wierzyciele najemcy, i komentarze jego kontrahentów na jednym profilu.
KRS albo CEIDG
Data rejestracji, kapitał, wspólnicy, zarząd i sposób reprezentacji. Świeża spółka z minimalnym kapitałem to wyższe ryzyko.
Krajowy Rejestr Zadłużonych
Upadłość, restrukturyzacja i wpisy dłużników niewypłacalnych. Firma w restrukturyzacji może legalnie wstrzymać część płatności.
Biała lista VAT
Status czynnego podatnika VAT i rachunki bankowe firmy. Przy czynszu z VAT to też Twoje bezpieczeństwo podatkowe.
Jak sprawdzić najemcę lokalu użytkowego w czterech krokach
Zrób to przed podpisaniem listu intencyjnego albo umowy przedwstępnej, a na pewno przed wydaniem lokalu do adaptacji.
-
1
NIP przed negocjacjami
Prosisz o NIP firmy, zanim zaczniecie rozmawiać o czynszu i adaptacji lokalu. Uczciwy najemca poda go od razu.
-
2
Długi i rejestry
Wpisujesz NIP w wyszukiwarkę DlugiInfo: niezapłacone faktury pokazane przez wierzycieli, komentarze kontrahentów i status w rejestrach.
-
3
Kto podpisuje umowę
W KRS albo CEIDG sprawdzasz, czy osoba przy stole może reprezentować firmę samodzielnie i czy spółka nie jest w likwidacji.
-
4
Zabezpieczenie do ryzyka
Kaucję, gwarancję, poręczenie i oświadczenie o poddaniu się egzekucji dobierasz do tego, co pokazały rejestry.
Jakie zabezpieczenie umowy najmu przy jakim wyniku
Sprawdzenie ma sens wtedy, gdy zmienia warunki umowy. Tak zwykle dobiera się zabezpieczenia do tego, co pokazały rejestry.
Czysty profil, firma działa od lat
Kaucja w dolnym przedziale, zwykle jeden czynsz z opłatami. Do umowy wystarczy klauzula o waloryzacji i jasny termin płatności.
Młoda spółka albo minimalny kapitał
Wyższa kaucja, poręczenie wspólnika albo członka zarządu i oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do zapłaty czynszu i wydania lokalu.
Pojedynczy dług na profilu
Poproś o pisemne wyjaśnienie i potwierdzenie spłaty. Jeśli dług jest sporny, zobacz, czego dotyczy, zanim zdecydujesz.
Kilka długów albo wpis w KRZ
Gwarancja bankowa albo ubezpieczeniowa zamiast samej kaucji. Przy postępowaniu upadłościowym większość wynajmujących rezygnuje.
Gdzie sprawdzić firmę najemcy i co pokazuje każde źródło
Żadne pojedyncze źródło nie powie wszystkiego o wypłacalności najemcy. Tabela pokazuje, czego szukać w którym miejscu.
| Źródło | Co pokazuje o najemcy | Czego nie pokaże | Koszt |
|---|---|---|---|
| Profil firmy w DlugiInfo | Długi pokazane przez wierzycieli, komentarze kontrahentów, status w rejestrach | Długów, których nikt nie zgłosił | Wyszukiwanie bez konta |
| KRS | Data rejestracji, kapitał, zarząd, sposób reprezentacji, likwidacja | Bieżących zaległości wobec dostawców | Bezpłatnie online |
| CEIDG | Właściciel działalności, data rozpoczęcia, zawieszenia, adresy | Kondycji finansowej | Bezpłatnie online |
| Krajowy Rejestr Zadłużonych | Upadłość, restrukturyzacja, dłużnicy niewypłacalni | Długów firmy działającej normalnie | Bezpłatnie online |
| Biała lista VAT | Status VAT i zgłoszone rachunki bankowe | Czy firma płaci w terminie | Bezpłatnie online |
| Repozytorium Dokumentów Finansowych | Bilans, przychody i wynik spółki za ostatnie lata | Jednoosobowych działalności | Bezpłatnie online |
| Raport z biura informacji gospodarczej | Długi zgłoszone do tego jednego biura | Wpisów w innych biurach | Płatny raport |
Różnice między raportami z KRD, BIG InfoMonitor i ERIF opisujemy w poradniku raport o firmie z KRD, BIG InfoMonitor czy ERIF. Co dokładnie widać na profilu firmy po NIP, pokazuje strona raport o firmie przed współpracą.
Sygnały, przy których warto wstrzymać podpisanie umowy najmu
Najemca nie chce podać NIP
Firma, która za kilka dni ma płacić Ci czynsz, nie ma powodu ukrywać numeru, który i tak jest na każdej fakturze.
Spółka założona tydzień temu
Nowa spółka może być w porządku, ale wtedy pytaj o poręczenie wspólnika i sprawdź jego poprzednie firmy.
Podpisuje osoba bez umocowania
Gdy w KRS wymagana jest reprezentacja łączna, a przychodzi jeden członek zarządu bez pełnomocnictwa, umowa może być wadliwa.
Prośba o długie wakacje czynszowe
Kilka miesięcy bez czynszu na adaptację to standard w dużych centrach, ale przy małym lokalu i słabym najemcy to ryzyko pustostanu.
Świeża zmiana nazwy i adresu
Częste zmiany w KRS w ostatnich miesiącach bywają próbą odcięcia się od historii płatniczej poprzedniej działalności.
Długi wobec poprzedniego wynajmującego
Na profilu firmy widać niezapłacone faktury za czynsz. To najmocniejszy sygnał, jaki możesz dostać przed umową.
Gdy profil najemcy pokazuje aktywny dług, kwotę, wierzyciela i dokumenty udostępniamy zweryfikowanej firmie, na przykład zarządcy nieruchomości albo wynajmującemu prowadzącemu działalność, po wniosku o szczegóły. Jeśli chcesz pilnować płatności kilku najemców po podpisaniu umowy, zobacz monitoring kontrahentów.
Dla kogo jest weryfikacja najemcy lokalu użytkowego
Właściciel jednego lub kilku lokali
Wynajmujesz lokal na parterze kamienicy albo w bloku. Jeden niepłacący najemca to kilka miesięcy bez przychodu i koszty sądu.
Zarządca nieruchomości komercyjnych
Sprawdzasz każdego kandydata według tej samej procedury i zapisujesz wynik z datą w aktach najmu, zanim właściciel podpisze umowę.
Wspólnota i spółdzielnia mieszkaniowa
Wynajmujecie lokale użytkowe w budynku. Rzetelny najemca to stały wpływ na fundusz remontowy, a nie zaległość do windykacji.
Pytania o weryfikację najemcy lokalu
01 Jak sprawdzić najemcę lokalu użytkowego?
Poproś o NIP firmy i sprawdź ją przed podpisaniem umowy: długi pokazane przez wierzycieli, status w KRS albo CEIDG, Krajowy Rejestr Zadłużonych, status na białej liście VAT i ostatnie sprawozdanie finansowe. Potem sprawdź, czy osoba, która podpisze umowę, może reprezentować firmę, i dobierz kaucję do tego, co znalazłeś.
02 Jak sprawdzić firmę, która chce wynająć lokal?
Wpisz NIP firmy w wyszukiwarkę na tej stronie. Zobaczysz, czy inni wierzyciele pokazali jej niezapłacone faktury, oraz status w rejestrach. Spółkę dodatkowo sprawdź w KRS (data rejestracji, kapitał, zarząd, sposób reprezentacji), a jednoosobową działalność w CEIDG, gdzie widać datę rozpoczęcia i adres wykonywania działalności.
03 Czy mogę sprawdzić najemcę w BIG bez jego zgody?
Firmę tak. Ustawa o udostępnianiu informacji gospodarczych wymaga upoważnienia przy sprawdzaniu konsumenta, ale informacje o przedsiębiorcy biuro udostępnia bez jego zgody. Najemca będący osobą prywatną, na przykład wynajmujący lokal na prywatny gabinet przed założeniem firmy, musi wyrazić zgodę na piśmie.
04 Jaka kaucja za lokal użytkowy?
Przepisy nie ustalają wysokości kaucji przy najmie lokalu użytkowego, więc strony ustalają ją w umowie. W praktyce to zwykle równowartość jednego do trzech miesięcznych czynszów z opłatami. Przy młodej spółce z minimalnym kapitałem albo z długami na profilu rozsądnie jest żądać górnej wartości albo dodatkowego zabezpieczenia.
05 Co zrobić, gdy najemca lokalu użytkowego nie płaci czynszu?
Gdy zaległość obejmuje co najmniej dwa pełne okresy płatności, możesz wypowiedzieć umowę bez terminów wypowiedzenia, ale najpierw musisz na piśmie uprzedzić najemcę i dać mu dodatkowy miesiąc na zapłatę (art. 687 Kodeksu cywilnego). Na rzeczach najemcy w lokalu przysługuje Ci ustawowe prawo zastawu.
06 Czy najemca firma musi podpisać oświadczenie o poddaniu się egzekucji?
Nie musi, ale możesz tego wymagać jako warunku najmu. Oświadczenie w formie aktu notarialnego (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego) dotyczące wydania lokalu i zapłaty czynszu pozwala po zakończeniu umowy pominąć proces sądowy. Koszt notariusza zwykle dzielą strony albo ponosi najemca.
Powiązane strony
Sprawdź najemcę, zanim oddasz mu klucze
Wpisz NIP firmy, która chce wynająć lokal. Długi i status w rejestrach zobaczysz od razu, bez konta.